有幸参加市物协举办的第13届福建省物协继续教育培训，本次培训分为四个内容，分别是厦门市物业服务收费政策解读、物业企业与业主、业主大会、业委会关系处理、项目负责人如何做好项目的设备管理与灾后绿化重建等四个部份，这些内容紧紧结合日常物业管理开展及灾后重建方面的举措，是一次比较接地气的培训。针对物业企业与业主、业委会、业主大会关系谈几点心得体会。

第一、物业企业与业主关系

物业企业与业主是企业与社会个体之间关系，个体按规定的程序依法组织起来形成业主大会及选举产生出业委会-两个组织之间关系。

二者是委托与被委托关系，是平等的契约关系，都是自由的，不存在领导与被领导、管理与被管理，法律上地位也是平等。

法规规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

作为业主希望低价获取高质的享受，比如五星级酒店服务，人员保安形象要好、年轻健硕、学历高、保洁年轻勤劳、电工有高级证书、业务能力强、工作责任心强等，小区管理要高品质，服务态度好、卫生保洁好、设备设施齐全、每个角落都要安装监控，小区巡逻24小时等。

但是另一方面，业主在享受服务的同时，也不履行法定缴费义务，每月、每季度的几毛钱物业公共服务费却一拖再拖，并以各种不合理的理由拒交，更换联系方式、拒不见面、到最后发律师函仍拒之不理，以至最后双方只能浪费司法资源法庭上相见。

这是一种对双方都受伤害的相处方式，不可取，应该有问题积极面对，有问题解决问题，而不是逃避，物业企业做得不到位，业主可以提意见和建议，合理的应该接受，能立即整改就马上解决，不能马上处理的也要在规定时间内予以解决，而不是一拖再拖或应付了事，或对业主意见不置可否，这些处理方式都不利于问题的解决，双方应本着共建和谐小区的出发点做好各自的职责。

第二、物业企业与业主大会的关系

根据规定，业主大会由街道办事处组织召开，负责组织成立首次业主大会筹备组，选举业委会成员，可以直选或代表制。

业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内做了决定并书面回复，规定期满，应当将与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。

选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业委会决定。

以上可见，物业企业无产权，通过合同获得管理服务权，不是天主就有的。业主大会是全权管理者，业委会是业主大会执行者，带有永久性管理权。

第三、物业企业与业委会关系

业主委员会是业主大会常设机构。主要是按时组织召开业主大会，向街道报备；及时受理和处理业主投诉，并将处理结果反馈给业主；代表业主与选聘物业企业签订《物业服务委托合同》。监督物业企业工作，对物业企业管理不到位地方可以提出意见和建议，物业企业应当予以整改。