物业服务收费中遇到问题如何处理和技巧

业主/住户和物业公司往往是一对矛盾，作为物业服务企业，服务是手段，盈利是目的，而作为业主/住户，不管你提供了什么样的服务，费用越少越好，这是一种最直接的心态。所以，对于物业来说，关键是要让业主/住户感觉到你的服务，觉得这个管理费交得值，要善于化解这一对矛盾。那么，怎样才能让业户感觉到你的服务，觉得这个管理费交得值呢？

这和以下几个方面有关:

1、理念

有些业主/住户存在着意识上的误区，不但是业主，其实，很多物业管理人员也未必很清楚。

就是前面说的，物业服务企业收取的管理费是属于全体业主的，而物业服务企业只是代业主管理所收到的钱，用这些钱为全体业主提供服务，从这一点上讲，如果某个不按规矩交管理费，那他侵犯的是全体业主的利益，如果是某些业主/住户甚至很多业主都对交管理费有抵触，那么，影响的将是整个物业项目的管理。

作为一个合格的物业服务企业，它管理的物业项目如果得到业主/住户和社会的认可，不但说明使用者的感觉是良好的，而且，还标志着这个物业项目的保值和增值，这难道不是全体业主所希望的吗？

可是，又有谁会说，要达到这一目的，和资金没有关系呢？

以上就是收费的意义，换句话说，资金虽然不是物业服务的全部，但它会直接影响物业管理的质量，所以，应该让业主/住户明白这些道理，他们会支持物业公司工作的，当然，收取了管理费，就应该提供到位的服务，或者说，等值的服务，否则，责任在物业公司。

2、收费管理的机制

第一，物业公司和业主应该用服务协议、服务公约等，明确双方的权利和义务，这也是物业公司收取管理费和业主/住户享受服务的法律依据；

第二，应该让业户有知情权，特别是财务上，比如，每年的预算要公布，预算的执行情况也要定期公布，让业主了解自己交的费用都干什么用了？是不是都用到物业服务上了？让他们对物业服务的收支有个大概的概念，否则，业主们会认为涉及到钱是秘密的，而秘密的东西往往说不清；

第三，收费的依据应予以公布，不管是政府批准的或规定的，还是双方协议的，都应与予公布，让业主清楚收费的来历，懂得物业公司每项收费都有依有据,不是在乱收费，使业主感觉到所有的收费都是在他们的监督之下进行的；

第四，业主委员会，它的作用在以后的物业管理当中将会越来越大，在法律上，只有它代表全体业主的利益。发挥业主委员会的作用，只要是涉及到大多数业主利益的事情，应取得业主委员会的理解和支持。

第五，在物业服务管理决策当中，应当有财务管理的理念渗透其中，很多业主实际上是概念不清，而由于是财务管理的范畴，做好解释工作对收缴率的提高有很大的帮助。

3、收费的方法

对于收费方法，各公司各有不同，业主也各有各的想法，不应该把收费纳入服务的范畴，而应纳入管理的范畴，寻找一个有利于物业管理的收费方式，即，我按协议服务，你按协议交费。

4、对不交费的处理

按照上面三方面的原则进行处理，业户基本会认可。

当然也有不交费的，什么原因？分析情况大概有三种：

第一，较多的基本上都是房屋质量有问题或业主认为房屋质量有问题的，为什么这么说呢？

分两部分，其一，房屋确实有质量问题，一般情况下开发商是会给予解决的；其二，业主单方认为房屋质量有问题，这就涉及到质量的标准问题，比如，墙体裂缝，在建筑上是有标准的，但在业主看来，只要有裂缝，就是质量问题，这种情况下，往往业主会提出条件，而开发商则态度会比较强硬坚持按建筑标准处理，这时，物业公司应当主动和双方联系，最好采取问题以外协商方法给予解决，或是根据实际情况适当考虑业主的要求。

第二，比邻业主之间发生的矛盾如二次装修、空间占用等问题，这就需要物业服务的管理人员做好协调、解释工作，只要工作做到位了业主没有理由不交费。

第三，是对物业服务不满意，针对这种情况物业服务管理人员要认真分析原因有效的投诉在要及时采取措施更正、改进、处理及时反馈业主取得业主的谅解；无效的投诉也要及时了解情况耐心做好反馈和解释工作。当然，也有及个别恶意不交费的，我们应该先礼后兵，从发催交通知书到发律师函 ，最后才采取诉。