焦点问题

争议的焦点有：一是预收的物业服务费归谁所有；二是交接备忘录约定的预收物业费处理方式是否合法；三是业主委员会是否有权代表业主决定预收费用的去向。 

（一）预收的物业服务费归业主所有。    

从性质上，属于业主交纳的物业费和停车费。实践中，物业服务费的收取往往采取预收的方式，不论采取包干制还是酬金制收费方式，物业公司如果尚未实际上提供服务，那么就无权对物业服务费主张权利，因此，这部分费用属于业主所有，而不属于物业公司或业主委员会。

（二）交接备忘录约定的预收物业费处理方式不合法。  

既然预收的费用是属于业主的，那么该费用的处分权也是属于业主的。关于预收业主物业费和停车费的处理问题，采取的只是经业主委员会同意的前提下，由老物业公司向新物业公司移交的方式。这种方式只是经过了新老物业公司、业主委员会及开发商的协商一致，而没有经过业主大会决议同意。按照《物业管理条例》第29条、第39条相关规定，预收费用并不属于法律规定新老物业公司必须交接的内容之一。    

（三）业主委员会无权代表业主决定预收费用的去向。    

业主委员会作为业主大会的执行机构，其仅有执行业主大会决议的义务和职责，并没有决策权。 

 实务指引    

财务交接是物业项目交接中的难题之一，难就难在有些老物业公司不愿退还预收费用导致业主、业委会发生冲突，或者原物业公司因担心退出物业管理后业主欠缴费用清欠难而拒不撤出或者扰乱正常的接撤管。 物业项目交接绕不开财务交接。交接各方只有妥善处理好财务交接，方才能保证物业管理权的顺利移交。 

（一）明确财务移交内容。    

财务交接的主要内容包括：物业服务费、业主各类押金、停车费、代收代缴的水电费、多收或欠收款项、公共收益等。涉及的资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及相关代收代缴费用明细、物业费收缴明细表、维修资金使用审批材料等。 

（二）依法结清预收、代收的有关费用。    

交接双方应当做好财务清结和资产盘点，依法结清预收代收的，有关费用，这是从根本上解决预收费用问题的方法，有利于较少纠纷，但相对成本较高。

（三）在形成选聘新物业服务企业的业主大会决议时，同时授权业主委员会处理交接事宜的权限，避免协议无效情况的发生。   

（四）相关费用交接时，签订多方协议。    

 尽量避免仅有业主委员会与老物业服务企业或者两家物业公司作为协议签订主体。 

法规链接    

    1、《物业管理条例》     

第十五条     业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责 ：     

        （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；     

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；      

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；      

　　（四）监督业主公约的实施；      

　　（五）业主大会赋予的其他职责。 

第二十九条  在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：      

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；      

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；      

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；      

　　（四）物业管理所必需的其他资料。      

　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 

第三十九条    物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。      

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 

第四十二条    业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 

2、《合同法》    

第五十一条   无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

声明：文章来源于物业师（微信号wuyeguanlishi）

转载请注明出处