乌鲁木齐:政府牵头解决老旧小区物业难题
发布时间:2010-02-09 00:00:00发布人:点击量:1475
在乌鲁木齐市十四届人大三次会议上，如何提高无人管理老旧小区居民的生活质量，引起了人大代表们的关注。
现状 近两成小区居民难享物管服务
根据市房产局初步统计，在首府小区中，有近两成属无人管理小区（院落），存在的问题主要是：规模小，多是单体独栋，或是院中院，住宅楼较分散；房屋陈旧，基础设施老化，水电暖跑、冒、滴、漏严重；整体布局缺乏规划，不便管理。
这些无人管理小区因为房屋产权管理复杂，居民收入偏低，交物业费难等原因，居民难以享受物业管理服务。
声音 小区居民希望有专人管理
五桥社区辖区共有7栋无人管理的楼院，即使是建造最晚的楼院，“楼龄”也有20年之久。
106号大院就是五桥社区辖区内的一个无人管理的院落，距离马路有十几米远，居民艾哈提﹒努尔木哈买提1989年就住进了106号大院。
“小区一直没有物业管理。大门还是去年维稳工作队安装的，以前一直没有大门，大家生活在这里都缺乏安全感，现在安上门好多了。院落的卫生是社区派人打扫的。”艾哈提﹒努尔木哈买提说，像家里出现下水道堵塞、漏水的情况都是四处找人来维修。如果有专门的人来管理就好了，这样居民生活也会方便一些。
五桥社区居委会主任赵莉说，社区聘请了两名保洁员专门打扫这些小区的院落卫生。而对于下水管不通、管网老化等情况，社区只能找相关单位协调解决。
“我们解决的问题基本都是居民集中反映的事情，但由于财力、人员有限，不可能具体解决每一家的问题。”赵莉认为，这毕竟不是解决问题的根本，她希望政府聘请比较专业的物业公司来管理这些小区。
管理成本高物业公司不接手
由于这些老旧小区硬件设施缺失、管理成本高，物业公司大多不愿进驻。市房产局物业监管处处长王玉良说，仅去年就有十几家物业公司退出老旧小区。
新疆光华物业管理有限公司就是退出老旧小区的公司之一。2009年10月31日，公司从五桥社区辖区内的一个小区退出。谈起退出的理由，该公司经理张敏说，主要还是小区基础设施太差、户数太少，企业一直在亏损。
“我们管辖的小区只有一栋楼、80多户住户，每平方米物业费是0.35元。”张敏说，公司一个月最多只能收取2000多元的物业费用，而在小区设立服务人员3名，两名保安和一名保洁员，每人每月工资也就600元，大家不愿意干，也招不上人。再加上小区基础设施老化，管网经常跑、冒、滴、漏，公司还要垫付维修费用，谈何利润？
建议 政府摸底逐步改造基础设施
市人大代表、西山街道办事处主任王俊武建议，相关部门要对这些无人管理的小区全面展开调查。调查结束后，由政府拨付相应资金，然后根据轻重缓急，分阶段对这些老旧小区的基础设施进行改造，如供热管网、屋顶维修等。
改造完成后，由政府聘请物业公司来专门管理老旧小区。对于小区内的低保户可以免收物业费，并公示名单，这样做既公开、透明，还可以提高居民的缴费意识。
小区整合成立业委会自行管理
市人大代表、杭州路街道秀林园社区居委会主任王云在两会前，和部分人大代表专门调研过老旧小区无人管理的问题。
王云建议，政府可根据无人管理老旧小区的实际情况进行整合、归并，采取政府补贴的形式，由相关单位对院落的水、电、暖、绿地等基础设施进行改造，改善居民的居住环境。改造完后，可以由社区组织指导，让业主成立业主委员会，实行居民自己管理。
表态 采取三种模式管理小区物业
列席市十四届人大三次会议的市房产局局长唐庆令说，目前，市房产局已完成了全市无人管理小区的摸底调查工作，下一步将结合大家的建议出台具体方案。
“目前主要考虑通过三种模式来管理。”唐庆令说，第一，由国有物业企业来管理，物业管理人员岗位可纳入公益性岗位，工资等比照保洁、保安等岗位标准执行；第二，有业主委员会的小区可由社区党组织牵头，协调相邻的物业公司来代管这些小区，政府安排部分公益性岗位；第三，没有业主委员会的小区可通过社区党组织成立业主委员会，让居民自己管理，社区主要起到指导、监督的作用。
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政府改造后交由物业公司管理
从内地城市的管理办法来看，宁波市等地的老旧小区管理经验值得借鉴。
宁波市主要是从道路、绿化、设施设备、屋面防水等配套工程逐项开始整治，改造完毕交由物业公司进行管理。市、区两级政府补贴，把改造好的小区交给物业公司，物业费的价格实行政府指导价。为老旧小区提供服务的物业企业，税务部门给予免交营业税的优惠待遇。
此外，宁波市出台了《宁波市物业管理条例》，政府主管部门、业主大会、业主委员会、物业企业的职责明确，易于操作。
□委员点题
社区来管 物业公司
自1995年新疆第一家物业公司在首府出现，目前首府已有456家具有资质的物业公司，为首府50余万户、150余万人提供着物业管理服务。
物业公司是小区的“管家”，它在行使管理和服务职责的同时，向广大业主收取物业管理费。可在小区很多业主的眼里，物业公司收费倒是积极，可管理和服务就不是那么回事了。于是，物业公司和业主之间的矛盾发生了。
民盟市委会在此前的实地调研中发现了首府物业行业存在的诸多问题，此次政协会议期间，他们在提案中建议：理顺社区、业主委员会和物业公司的职权关系，构建和谐社区。
“居民小区在社区居委会管辖的辖区内，可是具体在对小区的管理中，没了社区的影子，只有物业公司一家独大。”市政协委员、民盟市委会主委田国柱说：“社区至少得对物业公司起到一定的监督作用，对它起到制衡作用。”
民盟市委会建议，根据《物权法》、《物业管理条例》等法规条例，应尽快理顺社区、业主委员会和物业公司的关系，明确各自职责。
首先，重新定位社区职能，将社区纳入城市基层管理层次，将公共服务管理的一些权限下放到社区。加强以服务为核心的理念。少一些行政检查。建立以社区为主，领导、监督和协调业主委员会、物业公司的体制。
其次，应将物业管理纳入社区管理，将管理物业管理的职能、权力下放到社区，由社区领导，监督协调物业管理工作。同时，物业公司要撇清和房产公司的“裙带关系”。
第三，社区要加大对业主大会、业主委员会的指导和监督力度。社区应积极协调业主委员会和物业公司的关系。形成社区、业主委员会、物业合力，为构建和谐社会，维护我市稳定做出贡献。
针对居民与物业公司的矛盾，市房产局物业监管处处长王玉良说，做好对物业公司的监督工作，单纯靠业主委员会还不足以制衡，而社区作为小区所属区域的行政管理机构，恰好可以监督和制约它。建立社区、物业公司和业主委员会三方联动机制，让社区起到领导、监督和协调的作用，而不是放开单独让物业公司来管理小区。