【核心提示】

  住宅改商用须经全楼业主同意，停车处置应首先满足业主需要，业主不能将一套房子改多套出租，物业未获续聘无权收费，业主不能以放弃权利为由而不履行义务。最高人民法院24日出台两部司法解释专门就物业管理中的有关问题进行规定，我市业界人士说，这标志着物管纠纷从此有了具体的天平。

  近年来，随着住房制度改革的不断深入以及业主维权意识的提高，涉及物业权益的纠纷也越来越多，此前颁布实施的《物权法》尽管对物业服务有关方面进行规定，但因为原则性强并不易于具体操作执行。本报记者第一时间采访了市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪及有关业内人士，请他们就其中的焦点话题并结合我市情况进行解读。

  焦 点1   停车处置应首先满足业主需要

  像全国许多地方一样，我市小区停车问题集中表现在三方面：一是车位配备不足；二是不少车位被挪用；三是停车秩序没有监管执法主体。邱永聪说，司法解释的出台将有利于小区停车问题的解决。根据司法解释，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当首先满足业主的需要。这意味着在条件基本相同的情况下，小区停车设施应优先处分给业主，而不能成为某些人牟取暴利的手段。

  随着车辆的迅速增长，停车收益已经成为小区业主公共支出的重要资金来源。司法解释规定，业主请求公布、查阅建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，人民法院应予支持。“这一规定既有利于业主监督，使小区公共收益真正用于公共服务事项，也使业主清楚本小区的停车处置是否存在违规”。

  焦  点2  住改商须全楼业主同意

  司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为“有利害关系的业主”，换句话说就是住改商须经整栋业主同意。

  住宅改商用以及一套房屋改多套进行出租，因为占用小区公共资源多以及容易带来安全隐患，一直为人们所诟病。尽管此前我市已发布“住宅禁商令”，但效果并不理想，许多单位的注册地与实际办公地点并不吻合。在邱永聪看来，司法解释不仅基本封堵了住改商的空间，而且也对一套房屋改多套进行出租这个顽疾给予明令禁止。根据司法解释，凡违章加建、改建房屋即属于损害他人合法权益的行为。

  前埔南区四、六、七组团业委会主任许晴义说，十个业主几乎有十种意见，要想让整栋大楼业主同意，可能性几乎为零。

  焦  点3  开发单位或个人只有一票表决权

  按照过去的操作模式，一个产权单位即为一人，享有一次投票表决权。但司法解释规定，业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

  “新规等于封堵了某些开发单位或特殊业主表决小区重大事项时进行人为操控的空间”，邱永聪说，按照《物权法》规定，业主共同行使权利包括选聘“管家”等重大事项时要满足两个三分之二，一是人数达到小区业主总人数的三分之二，二是专有面积占建筑物总面积的三分之二同意。许晴义告诉记者，位于前埔附近的一个小区就曾出现这样情况：住在小区里的大多数业主同意聘用现有的物业企业，但因为拥有大量会所以及车库等设施的开发单位持反对意见，业委会只能重新聘请物管企业。

  焦  点4  楼层低也要交电梯费

  在现实中经常存在这样的情况，住在楼层低的住户拒交电梯费。司法解释对此规定，物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

  邱永聪举例，我市一小区就出现这样的情况，住在楼层低的住户不愿交纳电梯费，造成了小区管理的不和谐。还有另外一个小区，刚开始低楼层住户说自己不需要电梯，拒交电梯费，物业就对电梯运行系统进行改造，业主只有刷卡后才能乘电梯，没多久这些先前不愿缴交电梯费的住户就基本上前去办卡，原因是每每这些人家里有亲戚朋友来访，都要为电梯一事解释半天。

  焦  点5  “管家”没被续聘不能收费

  新“管家”进不来，老“管家”赖着不走，业主不知道钱到底应该交给谁。司法解释规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

  邱永聪对此认为，应该区分为两种情况：一是合同到期业委会已经选聘新的物业服务企业，老的企业当然不能再收取管理费；二是虽然合同到期，但业委会还未聘用新的服务企业，老的企业依然可以继续收费。

  采访中邱永聪表示，我市正着手修订《厦门市住宅区物业管理条例》，将结合此次最高人民法院的司法解释进行补充完善。