■由于没有监管执法主体，目前大多数小区停车难问题日益突出，车位配备不足、车位被挪用问题严重。

  文/记者 周湘瑜 图/刘罡       

  记者从市十三届人大四次会议获悉，2009年市人大常委会立法和监督工作计划已确定，拟制定物业管理若干规定是其中之一。

  目前，我市物业管理存在多方面难题，据悉，市建设与管理局已针对我市物业管理现状进行前期调研，疏理了近年来在我市常见的物业管理难题，并提出了相关建议。在本次立法中，调研结果是重要依据。

  新旧物业移交纠纷不断

  旧的物业与开发建设单位或业主委员会的合同已到期，业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务企业，但旧物业以种种理由拒不撤出，不移交物业管理用房和相关资料。　　

  建议：可以制定相关条款，规范新旧物业移交问题。《福建省物业管理条例》就对新旧物业的移交时间做了规定，而且，违反条例规定，物业服务合同终止，原物业管理企业拒不退出该物业管理区域，拒不改正的，可处以1万元以上5万元以下的罚款。

  物业服务合同终止时，业主委员会应与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务的物业管理资料移交等事务。

  项目清盘时，小区公共事务无人召集

  《厦门市住宅区物业管理条例》中规定，召开业主大会选举产生业主委员会的责任主体是开发建设单位，但有部分开发建设单位开发完这个项目就清盘了，找不到牵头主体；一些小区选出业主委员会后，因业主与业主委员会的矛盾多，引发全体业主委员会委员集体辞职，使小区公共事务或临时业主大会缺乏召集人。

  建议：当开发建设单位或业主委员会缺位时，由项目所在的街道办事处或社区居委员会进行临时补位。

  前期物业管理缺乏监督主体

  开发建设单位选聘物业服务企业，与之签订前期物业服务合同，但开发建设单位把房屋售给各小业主，在未召开业主大会选举产生业主委员会之前的前期物业管理成了监管真空，开发建设单位成为小业主或不是业主（房屋售罄），业主委员会又未产生，房屋维修、共用部位和公共设施设备的经营收入的收支等方面都无人监督。

  建议：应明确前期物业管理的监督主体及其职责或资金监管的方式，前期物业服务期间，由谁代表业主大会，监督物业服务企业利用全体业主的公共场地、设施、设备进行经营的问题。

  此外，物业与业主的分成应确定法定比例系数，并指定无业主大会小区的监管专户，在业主大会未成立前，应将法定分成给业主大会的公共收益款项直接交存监管专户，待业主大会成立后转交业主委员会或转存维修资金专户。