走在城市的大街小巷，随处可见琳琅满目的外墙广告。广告是具有商业价值的，设置广告的建筑物外墙面当然也价值不菲。但是，这个颇具价值的外墙面使用权该归谁所有呢？近年发生的一个案例可以回答这个问题。

  案情简介：原告李甲与开发商被告丙公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的小区商业用房。合同以填空形式载明“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”。房产交付后，丙公司在楼宇外墙设置广告牌，影响了李某对该商品房的正常使用，故原告向法院提起诉讼，要求法院判决确认上述关于外墙面使用权的约定无效。

  法院审理认为：根据建筑物区分所有权理论，购房人基于对所购房屋享有的专有权，而对建筑物共有部分以及附属物享有共有权，因而外墙面应属于全体业主的共有财产。据此，一审法院判决合同中约定的关于“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”无效。

  被告不服，提起上诉。二审法院认为：根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，原告所购商业用房属异产毗连房屋，该房之外墙面应属于全体业主共有。异产毗连房屋使用权以外的人如需使用毗连房屋的共有部分时，应取得各所有权人一致同意，并签订书面协议。丙公司利用其开发商之地位以合同的方式约定将外墙面使用权归其所有，其有权设置广告牌、广告灯箱等，与建设部的有关规定明显不符，显然有失公平。据此，二审判决驳回上诉，维持原判。

  律师点评：这个案件发生在2006年，当时《物权法》还没有施行。因此，一审法院根据建筑物区分所有权的学术理论来定案，而二审法院则适用建设部的规章进行判决，判决虽然公平合理，但在适用法律依据上有点欠缺。2007年颁布施行的《物权法》则对这个问题做出了明确的法律规定。该法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  既然法律规定专有部分以外的小区建筑物外墙面应归全体业主共有，那么开发商在《商品房买卖合同》中约定“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”，而且买卖双方都已经签字盖章。这样的约定对购房者有没有约束力呢？明确地说，这样的约定是没有法律约束力的，因为该条款违背了法律、行政法规的强制性规定，是无效的合同条款。建筑物外墙面的使用权是物权，而非债权。物权的种类和内容只能由法律规定，而不能由民事主体通过约定随意创设。这就是物权法定的原则。如果违背了这个原则、这项规定，这样的约定就是没有法律拘束力的约定。开发商虽然掌握制定和起草合同的主动权，但是如果合同的条款违背了法律规定，这样的条款就会被推翻，而导致无法执行。

  2007年11月5日福建省建设厅、福建省工商行政管理局联合对2000年印发的原《商品房买卖合同示范文本》进行修订，重新印发《商品房买卖合同示范文本2007版》（编号：MF－2007－01》。该版示范文本将2000年版示范文本第十七条将屋面使用权、外墙面使用权、楼宇命名权、小区命名权供协商确定的条款改为第十六条“除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以下其他公共部位和小区内公共场所的所有权属全体业主”。该条款的变更也昭示了《物权法》对行政主管部门进行房地产市场规范管理已经产生了深刻的影响。