协会于4月份开始着手准备的“物业管理行业营改增公益讲座”，已定于5月24日开讲。这次经厦门市建设局房地产与物业管理处支持，由厦门市国家税务局税政处主讲的公益讲座，信息量大，内容涉及税法的认识和运用，行业实际经营行为的适税操作。本信息为协会提前为广大会员企业听取讲座准备的内容，会员企业可以在讲座前充分了解，更多更深入的内容将在讲座中解读。本信息回答部分由主讲单位厦门市国家税务局税政处提供。

一、物业企业以项目部进行非法人工商注册，是否可以独立报税？

答：根据财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条关于增值税纳税地点的规定，固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

因此，上述分支机构在机构所在地独立申报纳税。

二、跨县市地区的分公司（分支机构），如何报税？

答：根据财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条关于增值税纳税地点的规定，固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

因此，上述分支机构在机构所在地独立申报纳税。 

三、员工社医保费用是否可以进行进项税抵扣？

答：社医保等人工成本费用，企业不可以进行进项税抵扣。不知题中的员工是否为劳务派遣形式的员工吗？若是劳务派遣形式的员工，劳务派遣公司若是选择了差额纳税，其向物业公司（即用工单位）收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，只能开具普通发票。在这种情形下，物业公司支付出去的派遣员工的社医保费用，无法取得专用发票，不能进行进项抵扣。

四、物业行业代收代付类开票问题：

4.1

物业行业代收代缴水、电、气、公维金及垃圾处理费等业务，需给终端客户提供增值税发票便于客户列支成本或抵扣进项税，目前系统中尚无法看到此项可开票；若可行，需明确税率多少；

答：在总局明确之前，厦门暂按以下方式处理：物业公司代收水、电、气、垃圾处理费等，如果以自己的名义为客户开具发票，应按适用税率申报缴纳增值税。

同时符合以下条件的代收代交的水电费，暂不征收增值税：（1）自来水公司、电力公司将发票开具给客户；（2）物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按自来水公司、电力公司实际收取的水电费与客户结算。

维修基金，是指物业公司接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，不属于增值税征收范围，也不能开具增值税发票。

4.2

票据管理及服务器抵扣问题：考虑到物业行业的特点，即客户数量庞大，对增值税发票的领用及管理带来难度，建议税务部门支持启用电子发票，方便管理及监控；涉及采购的服务器费用，是否可以参照防伪税控系统全额进项税抵扣？

答：目前，国家税务总局正在全国范围内逐步试点推广使用电子发票；涉及采购的服务器费用，根据财税〔2012〕15号的规定，增值税纳税人2011年12月1日(含，下同)以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减(抵减额为价税合计额)，不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。

因此，非初次购买的服务器，不能参照初次购买的税控专用设备，在增值税应纳税额中全额抵减，但若取得增值税专用发票，其进项税额可以抵扣。

4.3

水电公司发票抬头问题：住宅小区由于水电开户都是开发商在修建时去水电公司申报的，故水电户头都是开发商的名字，但项目交付后实际是由物业公司交纳水电费，水电公司开出的发票为开发公司名字，营改增后此类发票无法抵扣。物业公司与水电公司协调时，水电公司认为产权人不属于物业，不同意更名，也不同意将发票的抬头开成物业公司。

答：上述情况，若住宅小区的住户取得产权，可以由水电部门直接开票给住户，这样，你司代收代付的水电费，不作为营业收入，不征增值税，不涉及抵扣问题，也不需要开票。

4.4

代收水费、公共维修基金、生活垃圾处理费问题：根据物价部门政策，物业公司代收水费不得加价收取，过去是作为代理行为，不缴纳营业税，物业公司不存在税负。营改增后，因自来水公司销售自来水实行简易计税办法征收，物业公司取得其发票不能抵扣进项税，如代收水费认定为代销行为，税率又相当的高，为13%，物业公司则凭空增加一笔较大税负，未起到营改增的真正目的。公共维修基金、生活垃圾处理费也是同样的道理。（问题同4.1）

4.5

物业公司代收小业主电费，向小业主开具增值税票，取得的电力公司的专票，能否用于抵扣？

答：在总局明确之前，厦门暂按以下方式处理：物业公司代收水电费，如果以自己的名义为客户开具发票，应按适用税率申报缴纳增值税，取得的电力公司开具的专用发票，可以用作进项抵扣。

五、物业公司受业主或第三方委托经营共用部位税率问题：

5.1

受全体业主委托如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展收取场地费、小区地面停车费、临停费，应当按照什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。

答：上述情形，按照出租不动产处理。

5.2

物业公司在为业主服务的过程中，也向业主提供其他服务或产品销售税率问题：如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。

答：物业公司提供车位租赁，按照出租不动产申报纳税；销售生活用品等，按照销售货物申报纳税；提供维修服务的，按照加工修理修配劳务申报纳税人。

上述行为属于兼营行为，不属于混合销售，企业应分别核算销售应税服务、货物、劳务的销售额。

另外，混合销售的概念是一项销售行为既涉及服务又涉及货物的，与物业公司提供的上述行为不同。

5.3

物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？

答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。

因此，上述情况，物业公司应向第三方开具发票。

5.4

物业公司承租不动产后再次出租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收？

答：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

“转租”也是取得的一种方式，若物业公司是在2016年4月30日之前承租的不动产，现在转租出去的，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。

六、物业行业补收欠费及预收的纳税问题：

物业公司收取2016年5月份之前的欠费，是缴交营业税还是增值税？对于合同约定2016年4月份缴纳2016年5-12月的费用，物业公司给对方公司开了地税的发票，也收到了款项，同时也缴交营业税。营改增后，是否对于5-12月的这部分收入还要计征增值税，如计征，是属于重复征税？

答：上述行为是否缴纳增值税，主要依据增值税纳税义务发生时间确定。

因此，1、营改增以后，物业公司收取到之前的欠费，根据财税[2016]36附件1第四十五条第（一）项规定，应缴纳增值税；2、2016年4月份按合同约定收取的5-12月费用，已收款已开票，按照营业税规定已缴营业税的，营改增以后，不需缴纳增值税。

七、其它

7.1临停费如何向停车人提供发票？

答：车辆停放服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，物业公司可以向国税申请定额发票。

7.2增值税发票套印或者增值税发票的第一联为发票联？

答：根据《国家税务总局关于启用新版增值税发票有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第43号）的规定，自2014年8月1日起用的新版增值税发票联次用途如下：

    增值税专用发票：

    第一联  “记账联：销售方记账凭证”；

    第二联  “抵扣联：购买方扣税凭证”；

    第三联  “发票联：购买方记账凭证”。

    增值税普通发票：

    第一联 “记账联：销售方记账凭证”；

    第二联 “发票联：购买方记账凭证”。

    因此，增值税发票的第一联，不是发票联，而是记账联。

 厦门市物业管理协会

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编辑|雨文

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