没有哪一个行业

像物业管理行业

这般尴尬

行外人和资本市场

普遍看好

行业内人士

却忧心忡忡

在单一依靠物业费收入的前提下

包括社区O2O在内的未来之道

都是炒概念

行业最具代表的标杆企业

中海物业

绿城服务

彩生活

中奥到家

4家企业各具特色

或以传统业务为主

或擅长拓展新业务

或二者兼而有之

它们登陆了港交所后

4家物业公司股价有涨有跌

最近一段时间内

中海物业和绿城服务整体趋势以上涨为主

彩生活和中奥到家股价走势并不理想

从技术层面而言

这或许是阶段性表现

但反映到业务层面

或预示着资本市场口味开始转变。

中海绿城上涨 彩生活中奥下跌

从2016年7月12日在港交所交易以来

绿城服务一直维持上涨趋势

截至2016年8月17日收盘

股价从2.2元涨至2.86元

上涨了30%

中海物业上市时间为2015年10月

上市初期股价先涨后跌

甚至一度迫近发行价

不过从2016年3月以后

股价开始缓慢回升

并在7月进入快速上涨通道

从7月18日到8月17日股价涨幅达50%

绿城服务管理的项目中

22%为绿城中国开发的项目

78%为其他房地产项目委托管理

而中海物业管理的项目中

绝大部分来自中海地产

占比达到97%以上

只有很少一部分来自第三方

彩生活从2014年6月上市以来

至2015年6月

股价曾一度从发行价3.9元涨至11.46元

此后一直保持下跌趋势

2016年8月7日

股价收于5.95港元

和发行价相比仍有一定溢价

但与高峰时相比

股价已经跌去了近一半

彩生活是花样年地产

旗下的物业管理公司

目前花样年拥有包括彩生活在内3家物业公司

近期还整体收购了万达物业全部业务

无论从服务面积还是规模上

花样年和彩生活皆为国内物业行业的龙头

股价波动最大的是中奥到家

从2015年11月上市以来

在76倍PE的高估值下

中奥到家股价一路下跌

中奥到家是一家

独立第三方物业管理服务公司

也是4家在港上市企业中

唯一没有地产背景的物业企业

其所管理的社区全部来自第三方委托

业务较为传统的

中海物业和绿城服务

股价上涨

注重新业务的

彩生活和中奥到家

股价反而呈下跌趋势

而在人们的普遍概念里

资本市场似乎更看重

基于社区延伸出来的O2O创新

四家物业哪家强？

截至2016年8月18日

只有彩生活发布了

2016年上半年业绩

彩生活实现营收5.75亿元

净利润为8500万元

其中物业管理占营收比重为76%

增值服务占比为12%

以2015年业绩分析4家物业公司

不难发现资本市场和业内人士信心不足的动因

规模上彩生活服务面积

远远超出其他3家

但营收并不高

绿城服务和中海物业

服务面积相当

但绿城服务

营收和净利润均高

这一定程度与绿城

服务高端项目的业务体系相关

规模较小的中奥到家

各方面指标均落后于其他3家

物业服务面积是中海物业和绿城服务的40%左右

但营收只有对方的1/6和1/7

净利润只有中海物业的1/10和绿城服务的1/18

4家企业中

彩生活净利润率最高

达到20.4%

但每平方米每月创造的收入

彩生活只有0.15元

而绿城服是2.1元

中海物业为2.39元

中奥到家也达到0.79元

在物业费方面

中海收费最高达3.04元

绿城服务次之为2.94元

中奥到家为1.77元

彩生活为1.5元

毛利率方面

从2012年到2015年

中海物业和绿城服务一直维持低水平稳步增长

中奥到家从上升走向平缓

只有彩生活从在高速增长出现下滑

其高峰期毛利率曾达到80%

目前已经下滑至50%

4家物业公司大部分收入

来自等传统业务

尤其是一直谋求新型业务的彩生活

2016年上半年物业管理收入较2015年比重有所上升

而被普遍看好的

社区O2O业务

只有中奥到家公布公布了

其营收占比

也不过0.5%

探索新业务

在探索新兴业务替代模式方面

彩生活表现最为抢眼

其曾在上市之初便表示将实施零物业费

此外

彩生活还推出通过购买理财产品方式冲抵物业费

根据海通证券（600837）报告显示

截至2015年底

已经有1万户业主参与这一计划

彩生活最新的动向是

类似于社区创客空间

为创业项目投资收益和服务收入

作为一个新的业务增长极

2014年

绿城服务在自身业务基础上推出智慧园区和幸福绿城社区商业业务

截至2015年底

幸福绿城注册用户达到18万

覆盖13.72万个家庭

中奥到家的爱到家APP

已经上线并取得一定业绩

截至2016年6月底

爱到家注册用户达到46.5万

其中活跃用户比例为30%左右

合作商户数量为2808家

上半年共处理订单43.42万个

成交额为842.35万元

但中奥到家并未公布

其O2O业务具体盈利数字

对于物业服务行业未来发展前景

曾担任中原物业顾问有限公司副总经理的盛杰认为

物业行业还没有找到可持续的商业模式

可持续增值服务竞争力不足

所谓的互联网思维业务仅是噱头

存在比较大的泡沫

就在不久之前

彩生活击败

万科物业、绿城服务和中民投物业

将万达物业收入囊中

盛杰表示

对于彩生活而言

收购万达物业是为了进一步扩大规模

业内某人士认为

当前情形下

通过改善社区服务

来提高物业管理费

仍被认为是一个理想的途径

“通过建立智能化网络系统

尽量减少人工成本支出

提高服务质量和频次相应提高物业费的标准

从而实现公司赢利能力。”

同时其认为社区商业只是未来一个探索方向

目前并没有看到可操作实现途径。

《城市开发》杂志社 原文为：四大上市物业公司上半年业绩分析 略有删改

文中数据来源于四大公司公布的2015年全年、2016年上半年业绩报表

声明：文章来源于城市开发杂志（微信号cskfzzs）

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