先思考个问题：谁最有资格对电梯品牌做点评？

电梯生产商？电梯设计方？电梯协会？消费者？... ...

近日，在第五期易居沃顿的深圳段的演讲中，万科集团高级副总裁兼物业事业部首席执行官朱保全提出了一个有意思的观点：“我相信今天还没有哪家地产公司可以批评电梯公司、电器公司，但是再过几年我们就能够直接给日立、三菱和西门子写建议报告。因为我们管辖的社区面积超过2亿，这背后涉及的设施设备更是不计其数，我们将长期运营监测。设备的性能、质量等我们最清楚。”

物业公司竟然最有发言权。

易居沃顿深圳段朱保全讲授《移动互联网+物业=两个二维码》

朱保全的发言让人欣喜地发现，在物业的价值挖掘上，早前备受推崇的社区O2O模式被提及的越来越少，物业不再想着如何在业主身上赚钱，而是认真地思考「物」的价值，如何管理好「物」。这是对物的尊重，更是对人的尊重。

物业涉足社区O2O的大败退

回看前两年，无论是最初的彩生活，还是后续跟进的中奥到家，他们都试图从人身上挖掘价值，以物业管理为契机探索社区O2O。

彩生活通过为业主提供最后一公里的服务，以期实现业主与物业公司的双赢。

但现实情况是，彩生活以极其低廉的物业费打开社区入口，分享了社区O2O带来的收益，却并未将此反哺到基础的物业管理上，最终导致物业管理混乱、质量低下，触犯了业主的利益，失了「民」心。

彩生活早前飞速增长的市值也开始震荡下挫。

彩生活股票行情

彩生活模式并未经受住时间的检验，社区O2O的大败退，也让物业公司重新将注意力从人转移到物。

物业回归本质：管好物

在物的管理上，传统的物业管理更多聚焦在车位的出租出售、尾盘的销售。而此次朱保全提出的管好物，则偏向于资产的保值增值，通过对资产的管理实现业主与物业公司价值取向的统一。

挖掘物的价值从两方面入手，首先要实现保值，就是确保资产的常新。

► 资产保值：资产常新

随着住宅社区房龄的增长，尤其是老旧小区，设施设备损坏、故障频发，需要对这些设施设备进行及时的维修维护，实现资产的保值。然而，基础的物业管理费用无法完全承担这部分支出。

万科物业以「社区消费」为契机，找到了解决方案：

首先，在「住这儿」（万科物业APP）上开放「友邻市集」，并发起「友邻计划」，业主们在友邻市集购买产品或服务，商家将向友邻计划捐赠一定比例款项。

而友邻市集承诺自身0利润。这笔款项未来将进入业主所在小区作为设备常新和文化建设两项用途，并且相关的收入与支出都将在APP上实现透明化运作。

这笔捐款将于资产本身挂钩成为硬件常新的资金，万科物业强调资金权属归资产而非业主所有，未来业主转让资产不能带走这笔资金，但是基于这笔资金会使出售的资产价值得到相应提升。

友邻计划启动50天已经募集超过164.4万元。社区商业的繁荣有效地带动了资产的保值增值。同样是社区O2O的挖掘，万科物业放弃这部分的收益或许能够达到更好的效果。

在实现保值的基础上，通过对现有资产的深度盘整，将有效实现资产的增值。

► 资产增值：资源整合提升溢价

1）化零为整，提升议价能力

对公共资源的盘点与整合，能形成规模效应，从而提升溢价。

以电梯为例，电梯广告是物业费外的重要收入来源。一般情况下，物业以社区为单位与传媒公司谈判收取费用，基于单位社区居民和广告为有限，因此物业的议价力相对较低。而若将物业公司管理的所有社区进行统一运营，就能形成巨大的规模效应，谈判的筹码也会更大。

以万科物业为例，万科目前管理物业中的电梯有五万多部，一个电梯内设两个广告栏，广告位就高达十万多个，仅次于全国最大的分众传媒，在广告线下渠道界瞬间地位上升。同时这部分的收入，万科物业作为业主的资产资产进行统计，实行透明化运营。

2）设施设备持续监测，数据、咨询服务延展

除了广告位之外，设施设备的盘点与持续监测成了资产管理的另一个重点。

房地产作为一个终端产品，涉及了上游丰富多样的产业链，一个小区所涉及的设施设备的种类和数量就十分庞大。

传统物业公司很少在这些设施设备上做价值挖掘。如果进一步挖掘，就会发现物业将成为对这些设施设备的性能最有发言权的一方，而这些数据和信息将变得更有价值。

基于此，未来物业公司可能会衍生出各类设施设备的数据服务、咨询服务，能够为设备设施的购买者甚至生产者提供更准确、更真实的数据和建议。这也将成为他的一个全新价值点。

管好「物」的前提是信息化建设

对物的深度挖掘，前景很美好，但要实现这一价值，需要大量的前期投入，第一步就是要做好所有的资源盘整，对设施设备的相关信息登记在册，并建立持续监测的信息化体系。

以万科物业为例，它从2014年开始着手打造社区的鱼鳞图册，其中包含所管物业大到地块信息、房屋信息，小到设备信息。1200余人参与，耗时11个月，梳理近59万房屋信息、发现540多万的错误房屋面积，录入近230万件设施设备。

而2015年万科物业事实市场化战略，仅2015年一年就增长了1亿的管理面积，针对外拓的物业，需要搜集和梳理的数据更多更困难。截至目前为止，数据覆盖率也仅为64.37%，可见相关的信息化建设耗时耗力，但未来前景也十分可观。

信息化建设不是简单的信息录入，它涉及到资产的梳理方式、业主需求的挖掘方式和体系的搭建，信息化的背后将涉及大量的平台、软件的开发与应用。

在资产管理的热潮下，住宅物业似乎一直被排除在外，主要原因是它的产权极其分散，业主难以对公共空间进行资产的维护和保值增值，而这件事由物业公司来实施似乎是目前最佳的选择。

资产的保值增值是业主的价值诉求，物业公司从这个角度去挖掘价值将具长效性。

（完）

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