泉州市政府下发《关于加强全市物业管理工作的若干意见（试行）》（简称若干意见）。专家认为，该文件的出台，对泉州市下属各级行政部门具有约束力，对物业公司及业主也具有指导作用。

关键词 小区事务

执法部门各司其职

以前遇到诸如屋顶天台被个别业主占用，小区绿化被业主种菜或被物业公司铲除建停车位，业主装修时将承重墙打掉等问题，权益受侵业主不知是该向房地产管理局、建设局，还是向行政执法局投诉。《若干意见》出台后，业主或物业公司遇到物业纠纷就可即时向相应行政部门投诉反映。

《若干意见》提出，泉州市房管局是全市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理，及服务企业资质管理，牵头整顿物业市场秩序，指导物业招投标及从业人员培训等职责。此外，房管部门还负责查处擅自改变或占用物业服务区域公共建筑和共用设施场地等。当然，如果物业服务企业违反有关规定，对业主或使用人的违法行为，未予以劝、制止或未在规定时间内报告有关行政管理部门等，房管部门就要主动出击。

而小区如碰到未经设计单位方，变动或变更建筑主体，擅自扩大承重墙原有的门窗尺寸，或小区未经竣工验收备案或验收不合格，擅自投入使用等，交由建设部门介入管理。城市管理行政执法部门主要负责查处违法搭建，在建筑物、构筑物上涂写、刻画或违反规定悬挂、张贴宣传栏。至于乱倒垃圾，未经批准擅自饲养家禽家畜影响市容和环境卫生，也是城管执法局的管理范畴。

工商部门则查处在物业管理区域内，应取得而未取得营业执照，擅自从事经营活动的无照经营违法行为；对住宅改变为经营性用房，未提交申请人承诺已征得利害关系人同意的文件，不予核发营业执照。城市饮食服务业的经营者，未采取有效的污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染，碰到这类问题，环保部门应负责查处。

关键词 物业纠纷

不得停水停电

今后，物业服务公司日常的服务经营，引入三级物管协调体系。文件规定，按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，建立“县（市、区）、街道（乡、镇）、社区（村）”三级物业管理协调体系，推动物业管理的健康发展。

县（市、区）政府，要定期召开会议，听取辖区内物业管理工作汇报，协调解决辖区内物业管理重大问题。街道办事处（乡、镇政府）要牵头负责组建本行政区域内，已具备条件的住宅小区业主委员会，或召开业主大会，并定期组织业委会委员的小区综合管理业务培训，不断提高业委会成员依法履职的能力。同时负责集中受理业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的综合性投诉，负责建立街道（乡、镇）物业管理联席会议制度。

社区居委会要协助街道办事处（乡、镇政府），组建住宅小区业委会或召开业主大会，依法加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和协调。

业主不满物业的服务，拒缴物业费，而物业方因收不到物业费用，与业主产生纠纷，有的物业方以停水、停电相威逼。对此，文件规定，物业服务企业，应按合同约定，提供相应服务，收取物业费，实行明码标价公示制度，一遇纠纷，不得对业主强制停水、停电，应通过平等协商或法律途径解决。

关键词 恶意欠费

纳入银行征信系统

针对拖欠物业服务费存在较为普遍的现象，而物业服务企业起诉的司法程序繁杂，《若干意见》中建议，法院在对物业费诉讼判决，适用简易程序和启动支付令执行，达到快速立案、协调、审理、审结、执行。金融部门要将经法院判决确定属业主恶意欠缴的行为，纳入银行个人征信系统，依法采取各种方式督促业主诚信缴费。

  　同时，《若干意见》还将物业管理纳入政府考核机制。自2010年起，泉州市政府将物业管理工作纳入对县（市、区）政府及市直相关部门的工作考核，县（市、区）政府将物业管理工作纳入对街道、居委会、各相关职能部门（基层组织）年度工作考评的重要内容。

□专家建议

新政出台　便利物业管理

  　泉州市远太物业管理总经理陈剑腾：新出台的物业管理文件，是份相当不错的指导性文件。尤其是明确各职能部门的职责，带给物业管理服务很多便利。在此之前，因执法体系没有理清，物业管理活动中的相关部门职责未能加以明确，齐抓共管机制没有建立，这样物业服务公司日常服务管理，面临很多尴尬，常是独自将活全揽。

  　泉州温陵律师事务所白向阳律师认为：此次市政府出台加强物业管理工作的《若干意见》的最大亮点在于：明确了各行政部门对物业管理工作的职责。“当然，其规定的各行政部门对物业管理工作的职责对泉州市下属各级行政部门是具有约束力的，对物业公司及业主也具有指导作用”。

□市民声音

拖欠物业服务费　司法途径很难操作

　　某小区物业经理邱先生：拖欠物业服务费走司法途径的方式固然好，但实际操作上却不一定执行到位。业主欠缴物业管理费，实质上也不是一笔大费用。对管理方而言，打官司要花费不少的时间、精力和金钱，未必划算，且“作为服务行业，如果跟业主关系弄僵了，今后的工作也不好做”。

　　市民陈先生：泉州物业管理最大的特点就是没有专业的物业经理人，这方面的人才急缺，像上海、广东、浙江等地的物业管理之所以好，首要条件就是人才多。我认为，泉州应该在人才培训上多下工夫。之前媒体报道的，泉州即将对小区物业经理人推行计分上岗制，扣满18分后就自动下岗，这种机制挺好的，有压力才有动力，这样物业公司才会增强服务意识，进而改善跟居民的关系。