你的小区有班车么？你的那栋楼有专属的清洁员和专属的保安么？你们小区的门卫有几个？他们都训练有素么？你常常看到小区的绿化维护人员么？你常常看到小区巡逻员么？年底将至，物业对物业费催缴得紧，各种对于物业的抱怨则纷纷浮出水面。

　　这些看似平常的社区公共服务背后，是被大多数人忽视的物业管理行为。大多数购房者在选择楼盘时，仅仅只考虑物业费用的多寡，而对于物业服务的事项多数采取忽略的态度。而开发商本身也极少主动向购房者说明具体事项，仅仅只告知提供物业服务的公司名称。

　　事实上，上海的各大住宅社区都存在着不同的物业管理缺失。在笔者走访的包括万科四季花城、保利叶上海、香溢湾、同盛嘉苑等7个新建住宅小区中，物业管理费基本都集中在1.7-1.95元/平米（底层除外）这几个小区中，万科四季花城的物业满意度最高，大部分的小区管理并不严格。

　　你交物业管理费了么？

　　600米之隔 天壤物业管理

　　李自（化名）9月底收到法院传单，同盛嘉苑物业管理公司开始通过法律途径索取业主拖欠的相关物业费。多数和他一样欠款的业主在收到法院传单后去物业公司吵了一架，然后乖乖地将物业管理费交了。李自很倔强，传单一直被他压在餐桌的玻璃板下面：“小区物业光收钱，不管事，我坚决不交。”

　　自住进这个小区，李先生的车在地面停车库被划了两次，和物业交涉，物业说：这事情与其无关。打电话给警察，要求调取小区录像时，物业管理处表示地面没有摄像头，要找相关单位问开发商设计部门。李自先后两次跑物业管理处进行协商，两次协商均未果。 “我不交，我要求更换物业公司，我们要成立业主委员会。”与李先生有相同经历的业主不止一个。多数未缴物业管理费的人员都碰到过或多或少的问题，有人电瓶车电瓶被偷、有人浴室漏水……此起彼伏的问题搅得人心烦。

　　“我们的物业管理费和隔壁万科小区只有一毛五分钱每平米的差额，但是我们接受到的服务相差太远了。”李先生随口罗列了好几条：陌生人进入小区，万科会进行盘查，我们小区管也不管；万科保安可以帮忙叫车，我们这里任你风吹雨打；万科小区内几乎看不见单元门是开着的，我们小区四通八达；万科治安与我们不可同日而语……

　　与同盛的法院传单相比，万科对于物业管理费的催缴显得“温柔”而“无孔不入”。信箱、电话、可视电话，男服务员、女服务员。

　　业主抱怨最多的是：治安管理以及小区服务方面。一般满意度较高的小区，在管理方面较强之外，小区服务人员也经过长期的培训。万科保安、保洁员不仅经过严格的审核，同时要经过一段时间的培训才能上岗。门卫的站姿、询问、站姿交替等环节都将经过严格的训练和审核。

　　“先生，您的物业管理费什么时候方便过来交下？”这是万科四季花城的业主罗先生本月接到的第二次物业催款电话，因为太忙，这个季度的物业管理费，他还没来得及缴上。

　　“一般物业都是先是邮箱投递物业欠款通知，然后打电话到我们手机上，或者拨打家里的可视电话催款，但是语气一般都比较委婉。”

　　万科物业的物业管理，在全国的普通住宅范畴内声誉较佳。接受笔者采访的10位业主中，仅1位业主对小区的物业管理提了点小意见。满意度达90％。从小区物业管理处得知的消息：小区物业管理费的欠费问题基本都通过催款的方式解决，极少数人家需要上门催缴。

　　“我们小区服务人员态度好，除非发生严重的问题，否则很难和物业人员起冲突。”罗先生说。

　　谁在关心物业管理？

　　物业管理费动向如何？

　　在接受笔者随机访问的20多名业主中，仅4名业主表示了解自己的物业管理费的使用明细。7位业主表示曾在心中产生过这样的疑虑，而逾半的业主未曾关心过每月上缴的物业管理费到底用在了什么地方。

　　根据观察发现，在物业管理相对比较好的新建小区，业主对于物业管理费用的去向关心较少，“我好像从来没有想过物业管理费他们怎么花这个问题，物业说要交，我就交了，感觉就像每月工资要缴税一样。”万科四季花城业主罗先生说。而在物业管理松懈的小区则反之。部分业主则在论坛上堂而皇之发帖问：谁有欠费，说明理由，一起维权。同时还能引起不少人的回应。

　　在笔者进行调研的同盛嘉园，不少小区业主从08年9月至今从未上缴物业管理费，同时与物业管理公司坚决斗争，号称“不换物业管理公司，绝不上缴物业费。”一位网名为“沁沁的妈妈”的网民说起小区物业，她说：“只能用四个字形容：一塌糊涂。”

　　一位搬入小区近1年的业主沈小姐告诉笔者：在物业管理费的收款明细中，我们根本看不到我们应该上交物业管理费额理由。据其查据的相关文件“公共区域秩序维护服务（五级）巡逻岗：保安人员需按指定的时间和路线每两小时巡查一次，重点部位应设巡更点，每个巡更点误差不超过两分钟”、“公共部位（三类）按照规定每年两次以上对房屋结构检修，涉及使用安全的部位每季检修一次”等都从未履行过。

　　“我们压根就不用交物业管理费”沈小姐说。

物业管理费用标准谁来定？

　　物业费既然是种价格，自然有其制定的标准。然而大部分业主对于谁来指定费用标准却是一头雾水。大多数购房者对价格评判的标准，仅限于与承受能力之间的差额。那么，不同社区的物业费用由谁来定？标准又是什么呢？

　　根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

　　早在2005年上海就推出过一份《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》，这也是上海市物业管理发展过程中第一次对物业定价做出的具体等级规定。在这份当年10月1日开始实行的《暂行办法》规定，物业服务分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项，若这五项服务项目均取最高的收费标准，住宅物业管理费标准则为每月每平方米2.3元。而超出“最高服务标准及收费”的楼盘，则需要执行一个“超标评估程序”。

　　不过，该《暂行办法》目前正面临修改、调整的局面。据了解，此次调整将在立法上将进一步明确三个方面的问题。第一是物业服务收费的价格形成和价格联动机制；第二是同一小区、同种服务、同一收费的制度；第三是商品房和售后公房分类管理和分类收费制度。未来，诸如商品住宅和售后公房提供同种服务、收费不同等一些较为尖锐的问题将有望得以改善。