小区业主能不能自治？之前有市民向深圳市政府法制办提出相关立法建议。昨日，深圳景洲大厦小区再开全国先例，超过半数业主选举出了目前国内首个业主自治管理委员会。而小区所属的街道办和社区，则对这一选举的合法性表示不予承认。

　　业主想自治：因业委会成立难

　　“其实我们选举自治管理委员会，也是被迫的。”据邹家健介绍，2003年10月景洲大厦业主举行业主大会，完全由业主自主投票表决选聘了物管公司。到今年12月31号，物管合同将届满到期，而已于8月30号届满的第三届业主委员会，因为政府的相关备案无法办理，迟迟未进行换届选举，使得在即将到期的小区物管或续签或重新选聘工作无法进行。

　　“现在的业主委员会有三难：成立难、换届难、备案难。”邹家健认为，成立业主委员会主管单位程序繁琐，行政介入严重，以景洲大厦业主委员会换届为例，此前相关部门以无法备案为由，不允许小区业主进行投票换届，进行多次交涉后，小区所在的景华社区工作站，也一直未组织小区第四届业主委员会选举的情况，“为了维持小区的物业等运作，我们选举自治委员会。”邹家健称，根据《物权法》规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”

　　在邹家健看来，这一组织形式类似香港社区的自治组织，在法律上，也有《物权法》的规定做支持。在景洲大厦业主们收到的表决单和选票上，列出了业主自治管理委员会和小区第四届业主委员会的候选人名单，邹家健表示，目前设想是自治委员会和业委会“两块牌子，一套班子”运作。

　　管理多元化：自治只是应急方案

　　记者看到，在昨日投票的“深圳景洲大厦业主大会表决”单上写着：“成立业主自治管理委员会后，将继续与现有物业公司续签合同，若因收费价格问题，双方不能接受造成合同到期正常终止，业主自治管理委员会(筹)、景洲大厦业主委员会拟将按国家《物权法》规定，启动应急方案实行‘业主自治’，直接委托电梯、保洁、保安专业公司、招聘物管职业经理人主理小区物管，物管收费按成本收取，业主共同分担物管费用。”

　　按照目前业主自治的普遍理解，一般认为业主自治有三种实现方式，一种是业主完全独立的管理小区运作，另一种是业主招聘物管职业经理人而非物业管理公司进行管理，或者外包各个物管项目。此外，业主也可以雇佣专业的物管公司对小区进行管理，但物业管理费等财权，将属于业主自治组织。”

　　对于昨日选举小区业主自治管理委员会，邹家健表示，只是初步选举出这个机构，至于具体是否自治，如何自治，还是下一步的事情，“我们目前也只是把自治作为一种‘应急方案’，就是在和物管公司谈不妥的情况下，再进行。我们认为，国家《物权法》有相关的规定，业主管理自己的小区也应该具有更多方式的选择。”

　　工作站：未走程序是非法

　　记者了解到，此次投票自上周五开始启动，而昨日计票现场，也邀请到了深圳的义工监督计票，邹家健表示，也希望媒体能够见证整个投票计票的过程。不过记者注意到，整个过程中，并没有任何官方机构的人员参与。而邹家健也已经做好心理准备，在选举出业主自治管理委员会的同时，另一份“第四届业主委员会换届选举”的名单和投票结果，将不被相关部门承认。

　　“我们不承认景洲大厦的业主自治管理委员会”，昨日，景洲大厦所在的景华社区工作站站长钟庭祥表示，目前，邹家健作为景洲大厦业主委员会主任的资格都尚未有走合法的程序。根据规定，小区成立业主委员会需全程由社区工作站介入及监督，审核有关文件，接受全体业主报名，相关文件需社区工作站盖公章，而在业主委员会都没有合法换届选举的前提下，该小区业主自治管理委员会的成立并无工作站的介入，未走规定的程序，是非法的身份。

　　“第三届业主委员会都没备案，也是不合法的。”钟庭祥说道，邹家健现在的景洲大厦业主委员会主任的身份，由于没有进行备案，本身已经不合法，他表示此次业主自治管理委员会的结果也不具有合法性，包括业主委员会换届，即使有结果，也需要推倒重选。

　　而负责小区业委会成立方面工作的莲花街道办司法所欧所长则表示，目前，国家并没有法律和条例来界定解释业主自治管理委员会，选举成立业主自治管理委员会，已超出了有关法律法规。

　　业主：宽容对待此次试验

　　“《物权法》已有规定‘业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。’不管是自治还是聘请物管职业经理人，这 都 是 在 物 权 法 规 定 的 范 围内。”福田区南天一业委会主任范振国认为景洲大厦成立业主自治管理委员会并无超出《物权法》规定。

　　而记者昨日在景洲大厦小区采访了多位业主，对于选举成立自治管理委员会，多数业主都认为，可以进行尝试，“关键是要有信得过的人，大家都积极参与进来。我们可以自己管理，自己说了算，为什么不能尝试呢？”

　　范振国认为要用宽容心态来对待景洲大厦成立全国首个业主自治管理委员会：“这是一次试验，是摸着石头过河，应该疏导这种方式，让它往好的方向发展。”在他看来，这种业主自治的方式，会让物业公司有忧患意识的存在，对物管公司形成竞争的压力，提高物业管理水平。

　　如此次景洲大厦业主自治委员会成功运作，或将成为其他小区借鉴之模板。如何对决策任何费用收入和支出的业主自治管理委员会进行监督？范振国认为，可采用全体表决的方式来保证透明，或可在自治管理委员会之前成立财务监督委员会。

　　根据《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　———景洲大厦业主邹家健

　　VS

　　在业主委员会都没有合法换届选举的前提下，该小区业主自治管理委员会的成立并无工作站的介入，是非法的身份。

　　业主自治管理委员会和目前大多数小区的业主委员会之间的差别在于前者权限更大。业主自治，是指居住在一定区域内的全体业主，依据法律、法规的规定，根据自己对所占有房屋的所有权及其自主、公平的原则建立自治组织，确立自治规范，自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。小区物业业主自治，就是通过业主大会民主选举产生小区“业主自治管理委员会”，直接掌握小区物管的决策权，实现小区业主自治。业主自管会除与业主委员会一样可以选聘、解聘物业公司之外，还可选聘、解聘物业管理的经理人。

　　据全国社区问题研究专家、景洲大厦业主大会执行秘书邹家健介绍，景洲大厦首届业主自管会在原业主委员会的基础上产生，选举出7名正式委员和2名候补委员。

　　位于深圳福田中心区的景洲大厦，是一座由两栋31层高的商品住宅楼及两层商业配套裙楼组成的高层住宅小区，是中国物权业主依法维权的成功范例小区，也是中国社区业主自治转型、社区管理制度创新的一面旗帜：

　　2000年，景洲大厦业主委员会在全国首倡提出开展“法律进社区”活动，引导业主依法理性维权，集体诉讼让违约地产商败诉赔钱；2001年，景洲大厦在由业主自主投票表决炒掉了地产开发商属下的物管公司，并在全国率先成功将小区地下地面停车场、小区电梯外墙广告发布权收归小区全体业主所有。

　　2002年，景洲大厦业主委员会大胆摈弃深圳物管“不平等条约”（格式合同），在全国首开先例，采用经济合同方式约束业主同物管公司的权利和义务，首次将“因物管违规、失职等行为造成业主财产损失，物管公司将承担赔偿责任”的条款写进了双方所签订的物管合同中，首开业主同物管企业平等签约的先例。随后，景洲大厦这一合同内容写进了国务院《物业管理条例》。

　　2003年10月，景洲大厦由业主投票表决选聘了小区物管公司。2004年，景洲大厦业委会用小区业主“共有部分”（停车场、电梯广告）收益，在全国建立了第一个小区业主基金，对大厦监控设施、门禁、消防、停车场等进行智能化更新，同时适当贴补小区居民的物管费。