昨日，本报记者采访了市建设与管理局有关处室领导。他们向记者列举了六个困扰我市物业管理的难题：

  成立业委会到底由谁牵头

  我市目前共有1246个物业小区，而成立业委会的只有500多个。

  根据现行条例，召开业主大会选举产生业主委员会的责任主体是开发建设单位。可是，因为有些开发单位“并不负责”，我市的业委会成立率不高。而开发商牵头成立业委会，许多业主也觉得不公正。

  市建设与管理局表示，此次条例的修订中，会针对“到底由谁来牵头成立业委会”展开调研：“是政府还是开发商？抑或是业主？”

 

  “前期物业公共收益谁来监管

  开发商把房屋售给各业主，在未召开业主大会选举产生业委会之前的物业管理，是现行条例的“空白点”。

  前期物业期间，业主的公共收益缺乏监督机制。比如小区停车场收费，通常是开发建设单位与前期物业签订委托合同，收取停车费。按规定，这笔费用中的一部分收益应交给今后的业委会。

  “如果开发商不与物业签订规范合同，这笔钱没交到业委会手上，怎么办？”

  业委会缺位时谁来“补位”

  现行条例规定，召开业主大会选举产生业主委员会的责任主体是开发建设单位，但有部分开发建设单位开发完这个项目就清盘了，找不到牵头主体；一些小区选出业主委员会后，因业主与业主委员会的矛盾多，引发全体业主委员会委员集体辞职，使小区公共事务或临时业主大会缺乏召集人。

  这个时候，由谁来代位行使业委会的权利？市建设与管理局说，可以研究，在某些可能危害公共利益的特定情形下，可以由项目所在的街道办事处或社区居委会临时补位。

  物业服务可否引入监理机制

  在我市，业委会成立后，往往会重新选聘物业管理企业，而且会对物业管理收费等提出异议，“业主和业委会对物业管理的成本构成不了解，一旦有不满，就会简单地用降价来表达意愿”。

  我市的物业企业也良莠不齐，有些合同约定太过宽泛，发生纠纷时很难判断对错。我市是否可尝试建立物业服务监理机构，培养社会中介来监理物业的设备管理、招标、服务合同等。

  业委会自管物业是否可行

  我市已有少数小区采用业委会自管模式。所谓业委会自管，就是业主将管理费用交给业委会，由业委会请人管理小区，包括秩序维护员、保洁员、设备维护工程技术人员等。

  不过，这种自管模式会带来许多问题。比如，保安、保洁员的用工合同应当与谁签订？一旦发生劳动用工纠纷或人身伤害事故，谁是用工责任人，怎么赔偿？是业委会还是业主？业主对物业服务质量不满意，拒绝缴费怎么办？

  较大规模小区业主大会表决难

  我市对物业小区规模的划定一般以500户为分界点，超过500户的即为较大规模的小区。

  现行法规要求，小区一般事项表决应有小区过半产权面积和业主人数双过半才能生效，重大事项必须有小区超过三分之二产权面积和业主人数同意才能生效。作为业主委员会，要组织较大规模的业主大会和投票表决工作，存在着操作实施难的问题。

  如果提倡政府公权力管理，物业管理多数时候又是纯粹的民事关系，政府公权力干预过多，则有可能导致行政机关权利的滥用。

  记者 周湘瑜