开发商失信，得赔22490元

　　入户花园变成了消防通道、开发商迟迟不交房，黄女士很郁闷，更郁闷的是开发商还起诉到法院，要解除买卖合同并要求返还商品房。黄女士提起反诉，要将逾期交房和变更入户花园的损失新账老账一起算。
  近日，市中级人民法院作出终审判决，判令开发商不仅要支付逾期1年多交房的违约金，还得为凭空消失的入户花园赔偿黄女士22490元。
  “30米宽三叠泉瀑布、20平方米入户私家花园”，在开发商的美妙广告宣传下，黄女士于2006年8月份与海沧的一家开发商签订合同，买了一套99平方米的商品房，每平方米5242元。合同约定开发商应于2007年6月30日前交房，还约定了开发商逾期交房的违约赔偿标准。
  2007年9月，虽然开发商按照合同约定登报通知业主接收房屋，但是黄女士和其他业主们发现，开发商广告宣传中的景观瀑布不见了，而所谓的20平方米入户私家花园则变成了消防通道，不仅如此，小区房子直到2008年1月22日才通过消防验收。
  黄女士很郁闷，拒绝接收这样的房子，以此抗议开发商的欺骗做法。但是更郁闷的事情发生了，2008年3月，开发商将黄女士告上法院，理由是消防部门的强制性规定使入户花园变更成了消防通道，既然没办法交付带有入户花园的商品房，那么就应该解除《商品房买卖合同》，黄女士应当返还商品房。
  黄女士针锋相对提起反诉，她说愿意接收不带入户花园的房子，但是，开发商应当按约定支付逾期交房的违约金，而且没有了入户花园的房产价值会降低，她估计因此造成了自己5万余元的损失，这些都要开发商买单。
  一审法院审理后驳回了开发商全部诉讼请求，并判决开发商向黄女士赔偿逾期交房违约金1.5万余元，但驳回了黄女士的其他诉求。黄女士不服一审判决，提起上诉。

  【争议焦点】

  取消入户花园后，损失多大难以量化

  逾期交房是商品房买卖中常见的纠纷，市中级法院审理后很快就认定了开发商实际逾期天数，并按照合同中关于逾期交房支付赔偿金的条款计算了逾期违约金。但是，入户花园变更引起的房产纠纷在厦门还很少见，加上取消入户花园后造成多大的损失难以量化，这成了庭审争议的焦点。
  市中院审理中发现，2005年5月份，消防部门就已经明确要求开发商将入户花园设计变更为消防通道，但是直到2006年8月份，开发商仍然瞒着黄女士签订带有入户花园约定的买卖合同，并且还在合同中约定入户花园总共9.12平方米，每平方米按5242元收取房款。
  实际上，不仅入户花园变成了消防通道，而且房子的套内面积也因此缩水了4.29平方米。
  法院最终认定开发商将入户花园变更为消防通道已经构成违约，为公平起见，判令开发商支付违约金22490元，计算标准是缩水面积的房价款。

  【说法】

  开发商要为失信买单

  厦门市中级法院的刘法官告诉记者，商品房买卖合同对违约责任的规定，一般仅限于逾期付款、逾期交房等情况，本案中入户花园变更为消防通道而造成的违约责任并没有在合同中约定，而且黄女士也很难证明房子没有入户花园因而造成的实际损失。
  但是，开发商确实违反了诚实信用原则，忽悠了购房人，而且“入户花园”的取消对房屋的价值造成贬损也是客观存在的。如果法院仅仅因为黄女士举证不能而驳回诉求，明知开发商违约而不予以判罚，实际上是纵容开发商践踏诚实信用原则，这将极大损伤司法的正义性和权威性。
  刘法官说，虽然黄女士无法证明损失的具体数额，但是法官可以行使自由裁量权，综合考虑黄女士的受损程度，酌情确定开发商的赔偿数额。这符合最高院关于“提高准确把握法律精髓的能力，防止机械、片面地理解和适用法律”的要求，是司法中贯彻科学发展观的体现。
  记者 徐林武 通讯员 小刘 实习生 林凯玲